住宅ローンは年収の何倍まで借りられる？みんなが知りたい疑問を徹底解説！

住宅ローンを検討中であれば、「借入は年収の何倍まで」と書かれたものを目にした経験があるでしょう。

しかし、中にはきちんとした理由が書かれておらず、余計に混乱してしまう人も多いようです。

今回はそんなあなたへ、住宅ローンは年収の何倍まで借りられるのか、さらには何倍まで借りるのがおすすめなのか、根拠を示しながら解説していきます。

これを読めば、もう借入金額で迷うことがなくなるでしょう。

住宅ローンは年収の何倍まで借りられるのか

みなさんがお持ちの「年収の何倍か」という質問にお答えするために、まず金融機関が何を基準に住宅ローン審査を行っているかという点を整理しておきましょう。

審査の大切な基準「返済比率」について知ろう

住宅ローンの審査でよく使われる言葉に「返済比率」というものがあります。

年収に対して年間の借入返済額が何％になっているかを指す言葉です。

例えば、年収500万円の人が、住宅ローンやカードローンで年間200万円の返済をしていたとしたら返済比率40％となります。

一般的な金融機関の住宅ローン審査においては、返済比率が30～35％以内に収まっていることが求められます。

実際、フラット35を扱う住宅金融支援機構が公表している借入要件では、年収400万円未満の人であれば返済比率30％以下、年収400万円以上の人では35％以下と定められています。（出典：住宅金融支援機構）

ここで注意しなくてはいけないのは、返済比率は住宅ローン以外の借入もすべて加味されるという点です。

もし、キャッシュローンなどの借入がある場合、それも含めて、基準以内の返済比率とする必要があります。

基準値を超えてしまった場合は、金利が高いものから優先的に完済し、返済比率を下げる方法がおすすめです。

審査の基準から見ると借りられる金額は年収の約8倍まで

返済比率について理解が深まったところで、いよいよ実際に借りられる金額についてお話をします。

分かりやすいように、ここでは年収500万円の人を例にとって考えていきます。

この人が返済比率を最大の35％として住宅ローンを組めば、年間返済額は175万円、毎月に直すと約14.5万円（ボーナス返済考慮せず）と計算されます。

この返済額で、借入期間35年、金利2％を条件に返済シミュレーションを行うと、借入金額は4,377万円となります。（出典：住宅保証機構株式会社　住宅ローンシミュレーション）

年収対比で見ると、約8.7倍という結果になりました。

ちなみに、年収800万円でも同様のシミュレーションを行ってみたところ、結果は7,033万円、年収対比8.8倍でした。

つまり年収によって多少の差はありますが、返済比率の点から見れば年収の8〜9倍程度までローンは組めるというシミュレーション結果になりました。

実際、みんなは住宅ローンを年収の何倍まで借りているのか

では、実際に年収の8倍まで住宅ローンを借りている人はどのぐらいいるのでしょうか？

過去のデータを基に確認していきましょう。

借りられる金額よりも少ない金額で住宅ローンを組んでいる

住宅金融支援機構では年に2回、住宅ローン利用者を対象に金利種類や年収、返済比率などの調査を実施しています。

それによるとフラット35を利用した人の返済比率の割合は次のようになっています。

フラット35利用者の返済比率の分布

返済比率	利用者割合
10％以内	9.8％
10％超15％以内	19.2％
15％超20％以内	26.2％
20％超25％以内	20.4％
25％超30％以内	12.5％
30％超35％以内	6.2％
35％超40％以内	3.2％
40％超	2.7％

（出典：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者調査（2021年10月調査）」）

この表を見れば、実際に返済比率30％を超えて借入している人は全体の10％程度にとどまっていることが分かります。

一方で、約半分の人が返済比率15〜25％の範囲内に収まっており、かなり余裕を持ってローンを組んでいると見て取れます。

仮に年収500万円の人が返済比率25％で借入をした場合、借入金額は3,139万円、年収の約6倍です。（借入条件は期間35年、金利2％にて試算）

この調査結果を踏まえると、一般的な住宅ローンの借入額は年収の4〜6倍ということになります。

「年収の何倍か」だけでは住宅ローンは決められない

ここまでの内容で、多くの人が年収の何倍かだけを基準に住宅ローンを借りているわけではないとわかりました。

以下では、なぜ多くの人が限度額ギリギリまで借りようとしないのか、その理由を解説していきます。

審査に通る金額と無理なく返済できる金額は違う

理由はとても単純です。「借入可能額と返済可能額は違う」からです。言い換えれば、借入可能額まで借りてしまうと、毎月の返済負担が重くなりすぎるのです。

実は、住宅ローンの審査基準はこれまでほとんど見直しがされてきませんでした。金融機関にとって、住宅ローンを貸し出す主な対象とはサラリーマンです。

そして彼らが考える一般的なサラリーマンとは、「終身雇用・年功序列賃金」の下で働く会社員を指します。

つまり、今は若くて年収が低くても、勤続年数が増えれば年収も上がり、返済も楽になっていくはずの人をメインターゲットとして審査をしているのです。

しかし、終身雇用が崩壊しつつある今の日本では、そうした考えは時代遅れのものとなってきています。

そのため、金融機関が提示する借入限度額では、将来に渡っての返済が厳しくなるだろうと考える人が増えているのです。

家計状況によって返済可能額は変わってくる

また、家庭ごとに家族構成や教育環境に違いもありますから、一概に「年収の〇倍なら大丈夫」と言うのは難しいです。

たとえば子どもが2〜3人いる世帯では、一人っ子世帯と比べて必要なお金が変わってくるのは当然でしょう。

また、子どもを受験させたいといった希望がある場合も、用意すべきお金が大きく変わります。

住宅ローンを考える際は、そうした個々の家庭状況を踏まえ、自分たちはいくらをローン返済に充てるべきなのかを検討しなくてはならないのです。

まとめ

ここまで住宅ローン借入額と年収の関係について見てきました。年収は借入額を決める重要な要素ではありますが、いくらまで借りるかは借り手の状況によって変わってきます。

そのため、今回ご紹介した年収倍率はすべての人にそのまま当てはまるわけではありません。

あくまでも目安として捉え、本記事をみなさんに合ったローン選びの一助にしていただければと思います。